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《河津市农村宅基地和集体建设用地使用权不动产登记发证工作的实施方案》政策解读

  • 索 引 号:YC03101-2021-zcjd31
  • 发布机构:政府办
  • 主题分类:
  • 发布日期:2021-01-25
  • 文 号:
  • 主 题 词:
  • 主题分类:政策解读
  • 体裁分类:公告
  • 生命周期分类:其他
  • 信息格式/语种:DOC


2020年10月10日,河津市人民政府办公室印发了《河津市农村宅基地和集体建设用地使用权不动产登记发证工作的实施方案》(以下简称《实施方案》),根据工作安排,现对方案出台的背景和主要内容进行解读。

一、方案出台背景

为加快推进我市农村宅基地和集体建设用地使用权不动产登记发证工作、深化农村土地制度改革、促进城乡统筹发展、保护农民财产权利,根据自然资源部《中共中央国务院关于抓好“三农”领域重点工作如期实现全面小康的意见》(中发〔2020〕1号)、《自然资源部关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》(自然资发〔2020〕84号)、《山西省自然资源厅关于加快推进农村不动产登记工作的通知》(晋自然资源〔2020〕18号)和《山西省自然资源厅办公室关于印发山西省农村房地一体不动产权籍调查技术细则的通知》(晋自然资办发〔2020〕57号)文件要求,现结合我市实际,制定了《河津市农村宅基地和集体建设用地使用权不动产登记发证工作的实施方案》。

二、工作目标

以未确权登记的宅基地和集体建设用地为工作重点,按照“房地一体”的原则,抓紧完成权籍调查,2020年底前,完成全市符合登记条件的农村“两权”登记颁证率达到80%以上。2021年底,符合登记发证条件的农村宅基地和集体建设用地要全部完成登记发证,实现“应登尽登”所有登记成果完成数据整合并汇交。将农村不动产纳入日常登记业务,逐步实现不动产登记城乡全覆盖。

三、方案依据

(一)《中华人民共和国土地管理法》

(二)《中共中央国务院关于抓好“三农”领域重点工作如期实现全面小康的意见》(中发〔2020〕1号)

(三)《自然资源部关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》(自然资发〔2020〕84号)

(四)《山西省自然资源厅关于加快推进农村不动产登记工作的通知》(晋自然资源〔2020〕18号)

(五)《山西省自然资源厅办公室关于印发山西省农村房地一体不动产权籍调查技术细则的通知》(晋自然资办发〔2020〕57号)

(六)自然资源部办公厅关于印发宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作问答的函(自然资办函〔2020〕1344号)

四、实施范围及对象

1)依法取得的农村宅基地和集体建设用地使用权;

2)符合相关法律规定的农村宅基地和集体建设用地使用权;

3)其他可以认定的,不违反法律基本原则的农村宅基地和集体建设用地使用权。

五、重点内容解读

办理农村房地一体首次登记的程序:

1)申请。申请人提出申请并提交相关申请材料。

2)受理。以村为单位统一申报,不动产所在地的乡(镇、街道)批量受理。

3)审。不动产所在地的乡(镇、街道)对提交的申请材料进行审

4)公告。对审核合格的申请材料,由各村在公告栏进行公告,公告期为30个工作日。公告的主要内容包括:拟登记的不动产权利人的姓名或者名称;拟登记的不动产坐落、面积、用途、权利类型等; 提出异议的期限、方式和受理机构; 需要公告的其他事项。

公告无异议或异议不成立的,由不动产所在地乡(镇、街道)审核批准后持《农村宅基地使用权及房屋所有权登记申请确认表》报市不动产登记中心进行集中登记

公告期间存在异议的,暂缓登记,做好记录,异议解决后登记发证。

5)登簿。不动产登记中心将审核合格的申请事项记载于登记簿,制作相应的不动产权利证书。

6)发证。不动产登记中心将不动产权利证书统一发放到村委会,再由村委会发放给各权利人

 申请农村房地一体不动产首次登记的,应当提交下列材料:

1)不动产登记申请书;

2)申请人的身份证和户口簿;

3)地籍调查表、宗地图、房屋描述、具结书等材料4)不动产权属证书或者有批准权的人民政府批准用地的文件等权属来源材料;

5农村宅基地使用权及房屋所有权登记申请确认表;

6其他必要料。

确权登记发证具体细则:

(一)公示权属调查结果

   宅基地、集体建设用地权属调查成果要在本集体经济组织范围内,以张贴公告等形式公示。

(二)严格规范确认宅基地使用权主体

1.宅基地使用权及地上房屋所有权申请登记发证的主体原则上为本农民集体成员,可以是户主或其他家庭成员

  2.有下列情形之一且经该农民集体经济组织认定的,也可按规定申请登记发证:

  (1)原农民集体经济组织成员合法取得宅基地使用权及房屋所有权的,因婚姻、就业、投靠等原因进城落户的;

  (2)非本农民集体成员因扶贫搬迁、地质灾害防治、新农村建设、移民安置等按照政府统一规划和批准使用宅基地建房的;

  (3)已拥有一处宅基地的本农村集体经济组织成员或本村村民、非本农民集体成员或本村村民或城镇居民因继承房屋取得宅基地的;

4)非农业户口居民(含华侨)在1999年1月1日前合法取得宅基地使用权及房屋所有权且其权属未发生变化的。

5农村宅基地权利人信息要与公安部门户籍登记资料相一致。  

)集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权申请登记发证的主体

  1.经批准依法使用集体土地兴办乡(镇、街道)村公益事业和公共设施的乡(镇、街道)村办企业单位、农村集体经济组织、村民委员会;

2.经批准依法使用集体土地兴办企业或用于非住宅经营性建设的乡(镇、街道)村办企业单位和个人、联营或入股企业。

(四)认真处理“一户多宅”问题

“一户”中“户”的认定,原则上以公安部门户籍登记信息为基础,同时应当符合申请宅基地建房的条件。根据户籍登记信息无法认定的,可参考农村集体土地家庭承包中承包集体土地的农户情况,结合村民自治方式予以认定。实行“一子(女)不分户”的登记原则,户主可作为不动产权利人代表,家庭另有约定的从其约定,家庭成员情况可在不动产登记簿和权属证书附记栏中注明。多子(女)户的家庭成员已达适婚年龄村委会出具证明材料并公告30天无异议的,可分户确权登记。

符合分户建房条件未分户,但未经批准另行建房分开居住的,其新建房屋占用的宅基地,经本农民集体同意并公告无异议的,可按规定补办有关用地手续后,依法予以确权登记;未分开居住的,其实际使用的宅基地没有超过分户后当地规定面积标准合计面积的,依法按实际使用面积予以确权登记。

本农村集体经济组织成员或本村村民中符合宅基地申请条件的农村集体成员,购买本农村集体成员的宅基地及房屋的,应当予以确权登记。已拥有一处宅基地并达到当地规定面积标准,再购买集体建设用地上的房屋作为住宅的,只确权登记一处宅基地使用权。

已拥有一处宅基地的本农民集体成员、非本农民集体成员的农村或城镇居民,因继承房屋占用农村宅基地的,可按规定登记发证。在不动产登记簿和权属证书附记栏注记“该权利人为本农民集体原成员住宅的合法继承人”。

宅基地使用权应按照“一户一宅”要求,原则上确权登记到“户”。对于“一户多宅”,确定一户主宅,依法予以登记,其余住宅只做调查摸底另行处理

(五)分阶段依法处理宅基地超面积问题

1.农民集体成员经过批准建房占用宅基地的,按照批准面积予以确权登记,未履行批准手续建房占用宅基地的,按以下规定处理:

1)1982年《村镇建房用地管理条例》实施前,农民集体成员建房占用的宅基地,在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大用地面积的,经村民小组、村民委员会核实并出具相关证明材料后,按实际使用面积进行确权登记。

2)1982年《村镇建房用地管理条例》实施起至1987年《中华人民共和国土地管理法》实施时止,农民集体成员建房占用的宅基地,超过政府规定的面积标准的,超过面积按国家和地方有关规定处理的结果予以确权登记。

3)1987年《中华人民共和国土地管理法》实施后,农民集体成员建房占用的宅基地,符合规划但超过政府规定的面积标准的,在补办相关用地手续后,依法对标准面积予以确权登记,超占面积在登记簿和权属证书附记栏中注明。

(六)历史上接受转让、赠与房屋占用的宅基地超过规定面积标准的,按照转让、赠与行为发生时对宅基地超面积标准的政策规定,予以确权登记,但原则上须符合“一户一宅”政策。

(七)农村宅基地使用权应当依法确认给本农民集体成员。非本农民集体经济组织成员取得宅基地,应区分不同情形予以处理:

1.非本农民集体经济组织成员,因异地扶贫搬迁、地质灾害防治、新农村建设、移民安置等按照政府统一规划和批准使用宅基地的,在退出原宅基地并注销登记后,依法确定新建房屋占用的宅基地使用权,并办理不动产登记。

2.非本农民集体经济组织成员(含城镇居民),因继承房屋占用宅基地的,可按规定确权登记,在不动产登记薄及证书附记栏注记“该权利人为本农民集体经济组织原成员住宅的合法继承人”。

3.1999年《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》(国办发〔1999〕39号)印发前,回原籍村庄、集镇落户的职工、退伍军人、离(退)休干部以及回乡定居的华侨、港澳台同胞等,原在农村合法取得的宅基地,或因合法取得房屋而占用宅基地的,经公告无异议或异议不成立的,由该农民集体经济组织出具证明,可依法确权登记,在不动产登记簿及证书附记栏注记“该权利人为非本农民集体经济组织成员”。

(八)依法维护农村妇女和进城落户农民的宅基地权益。农村妇女作为家庭成员,其宅基地权益应记载到不动产登记簿及权属证书上。农村妇女因婚嫁离开原农民集体,取得新家庭宅基地使用权的,应依法予以确权登记,同时注销其原宅基地使用权。

 农民进城落户后,其原合法取得的宅基地使用权应予以确权登记。

(九)农民集体经济组织成员之间互换房屋的处理

    经村集体经济组织同意,农民集体经济组织成员之间互换房屋,导致宅基地使用权及房屋所有权发生转移的,可以依法予以确权登记。《不动产登记暂行条例实施细则》第四十二条规定,农民集体经济组织内部互换房屋,申请宅基地使用权及房屋所有权转移登记的,应当提交不动产权属证书或者其他权属来源材料、集体经济组织内部互换房屋的协议等材料办理登记。

(十)农民集体经济组织成员之间转让、赠与宅基地上房屋的处理

经村集体经济组织同意,在本集体内部向符合宅基地申请条件的农户转让、赠与宅基地上房屋,导致宅基地使用权及房屋所有权发生转移的,可以依法予以确权登记。转让、赠与宅基地,申请宅基地使用权及房屋所有权转移登记的,参照《不动产登记暂行条例实施细则》第四十二条规定,提交不动产权属证书或者其他权属来源材料、集体内部转让、赠与协议等材料办理登记。

  《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》(国土资发〔2016〕191号)规定,历史上接收转让、赠与房屋占用的宅基地超面积标准的政策规定,予以确权登记。

(十一)换发房地一体不动产权证书时,房屋测量面积与原房屋所有权证面积不一致的处理

    换发房地一体不动产权证书时,房屋测量面积与原房屋所有权证记载面积不一致的,应当以精度高的测量方法测得的面积为准。运用同种测量方法测量,属于精度误差范围内的,以原房屋所有权证记载面积为准。对于房屋翻建后造成面积不一致的,当事人应当提供翻建房屋的规划许可等材料,申请变更登记。

(十二)宅基地批准使用后一直未办理登记,若原批准使用人死亡的处理:

宅基地是以“户”分配和使用的,只要“户”中还有其他成员,批准使用人的死亡就不影响该“户”的宅基地使用权,可由现在的户主申请登记。如果“户”中已没有其他成员,按照《继承法》规定,宅基地上房屋可由继承人继承,由继承房屋占用宅基地的,可按规定申请登记,并在不动产登记簿及证书附记栏中注记。

(十三)同一宗宅基地上多个房屋属于不同权利人,申请办理房地一体不动产登记的,应当区分不同情形进行处理

1.属于新型农村社区或多(高)层多户农民公寓的,按照《不动产登记暂行条例实施细则》第四十三条,参照国有建设用地使用权及建筑物区分所有权的规定,办理宅基地等集体土地上的建筑物区分所有权登记。

2.属于因继承、分家析产等原因,造成房地权利主体不一致,若遗嘱或者分家析产协议对宅基地作了明确分割,分割的宅基地经自然资源主管部门认定符合不动产单元划定标准,可以分别办理登记;若遗嘱或者分家析产协议对宅基地未作明确分割的,按照宅基地使用权共同共有办理登记。

3.属于存在民事纠纷的,待纠纷解决后予以确权登记。

(十四)对纳入文物保护范围的古村落或农村建()筑物,应本着管理不改变产权归属原则,依法予以确权登记。同时,应在不动产登记簿和证书附记栏注记,该不动产属于受国家保护的不可移动文物

(十五)合法宅基地上房屋没有符合规划或者建设相关材料登记处理办法:

《自然资源部关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》(自然资发〔202084号)规定,对合法宅基地上房屋没有符合规划或建设相关材料的,地方已出台相关规定,按其规定办理。未出台相关规定,位于原城市、镇规划区内的,出具规划意见后办理登记。位于原城市、镇规划区外且在《城乡规划法》实施前建设的,在办理登记时可不提交符合规划或建设的相关材料;位于原城市、镇规划区外且在《城乡规划法》实施后建设的,由集体经济组织或者村民委员会公告15天无异议或者异议不成立,经乡(镇)人民政府审核后,按照审核结果办理登记。

(十六)规范没有土地权属来源材料的宅基地、集体建设用地确权登记程序:

对于没有权属来源材料的宅基地,应当查明土地历史使用情况和现状,由所在农民集体或村民委员会对宅基地使用权人、面积、四至范围等进行确认后,公告30天无异议或异议不成立,由所在农民集体经济组织或村委会并出具证明,经乡(镇、街道)审核批准,属于合法使用的,予以确权登记。

对于没有权属来源材料的集体建设用地,应当查明土地历史使用情况和现状,认定属于合法使用的,经所在农民集体同意,并公告30天无异议,经乡(镇、街道)审核,报人民政府批准,予以确权登记

(十七)分阶段依法确定集体建设用地使用权

非住宅其他集体建设用地,按以下规定依法确定集体建设用地使用权:

1.1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施前,乡(镇)村公共设施和公益事业使用村集体建设用地的,经所在的乡(镇)人民政府审核后,可依法确定使用单位集体建设用地使用权。乡镇企业用地和其他经依法批准用于非住宅建设的集体土地,至今仍继续使用的,经所在村委同意,报乡(镇、街道)审核,依法确定使用单位集体建设用地使用权。

2.1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施后,乡(镇、街道)村公益事业和公共设施用地使用村集体建设用地的,可依法确定使用单位集体建设用地使用权。乡镇企业用地和其他经依法批准用于非住宅建设的集体土地,应当依据县级以上人民政府批准文件,确定使用单位集体建设用地使用权。  

(十八)乡镇企业或村办企业破产、关停、改制等,其原使用的集体建设用地确权登记

原乡镇企业或村办企业因破产、关停等不再使用集体土地的,应当按照《土地管理法》第六十六条规定,由农村集体经济组织报经原批准用地的人民政府批准后收回集体建设用地使用权。若原乡镇企业或村集体企业因破产、兼并、改制等导致集体建设用地使用权发生转移,现用地单位继续占用且未改变批准用途的,可以提交集体建设用地使用权转移的材料办理转移登记。若现用地单位继续占用该地块且经批准改变土地用途的,申请人还应当提交有批准权的人民政府或主管部门的批准文件等材料。

(十九)利害关系人对宅基地和集体建设用地确权登记结果有异议的处理:

利害关系人对宅基地和集体建设用地确权登记结果有异议的,可以按照《不动产登记暂行条例实施细则》第七十九条、八十条、八十二条的规定,申请更正登记、异议登记。对不动产登记结果有异议的,可以依法申请行政复议或提起诉讼。

(二十)有下列情形之一的,不予登记:

1.除继承外,农村村民一户申请第二宗宅基地使用权登记;

2.农村集体经济组织成员将房屋出售、出租后再建造的房屋;

3.因占新不腾旧造成一户多宅的,未腾出旧宅之前,不予办理;

4.国家已征用或实施规划需拆除范围内的;

5.宅基地权属争议尚未处理结束的;

6.土地违法违规行为尚未处理或正在处理的;

7.土地、房屋权利被司法机关、行政机关依法查封等形式限制的;

8.宅基地空闲或房屋建设未竣工的;

9.2013年以来违法占用耕地建房的不予登记;

10.占用基本农田违法建住宅的不予登记发证;

11.独立厕所、猪圈、牛栏、晒谷场等生活附属设施,现状通道、道路、排水沟等属公共设施,均不得纳入各户不动产登记范围。

12.法律法规、政策规定的其它不予确权的。

六、方案实施时间

2020年正式发文时间实施。



相关解读:河津市人民政府办公室关于印发《河津市农村宅基地和集体建设用地使用权不动产确权登记发证工作实施方案(试行)》的通知